Осы бетте
- «Бастапқы жарнасыз» дегеніміз нені білдіреді
- Схема қалай жұмыс істейді — ақша орнына кепіл
- Қосымша кепіл үшін қандай мүлік жарайды
- Ресімдеу қадамдары
- Бұл қанша тұрады: бастапқы жарнасыз артық төлем
- Осы схеманың артықшылықтары мен кемшіліктері
- Кепілді бағалау айналасындағы алаяқтық схемалары
- Мұндай несие кімге жарайды
- Бастапқы жарнасыз несиеге баламалар
Бастапқы жарнаға жинақ ақшаның болмауы — тұрақты табысы бар адамдардың пәтер сатып алуды жылдар бойы кейінге қалдыруының басты себептерінің бірі. Сонымен қатар көбінің қолында мұра болып қалған пәтер, ата-анасының үйі, жер учаскесі сияқты жай тұрған активі бар.
Жылжымайтын мүлік кепілімен бастапқы жарнасыз несие схемасы дәл осы мәселені шешеді: банкке немесе МҚҰ-ға ақша орнына басқа объектінің кепілі ұсынылады.
«Бастапқы жарнасыз» дегеніміз нені білдіреді
Мұнда шатасуды бірден түсіндіріп алған жөн. «Бастапқы жарнасыз» несие — бұл несие берушінің сыйы немесе жеңілдігі емес. Бұл несие алушының ақшалай жарна орнына қосымша кепіл — әдетте, өзіне немесе жақындарына тиесілі басқа жылжымайтын мүлік — беретінін білдіреді.
Классикалық схемада қолма-қол алып келу керек сома (әдетте сатып алу құнының 10–20%-ы) мүліктік қамтамасыз етумен алмастырылады. Несие беруші бұдан ұтылмайды — оның тәуекелдері ақшамен емес, кепілмен өтеледі.
Бұл құрылысшылар кейде жарнамалайтын «тегін» жарнасыз ипотекадан осындай несиені түбегейлі ажыратады: онда көбіне бастапқы жарнаның жоқтығын жасыру үшін объектінің бағасын шартта асыра көрсету туралы сөз болады. Біздің жағдайда схема ашық — нақты қосымша актив бар.
Схема қалай жұмыс істейді — ақша орнына кепіл
Кімнің мүлкі кепіл бола алады
- несие алушының өзінің мүлкі — егер оның қолында басқа пәтер, үй немесе олардағы үлесі болса
- туысының немесе басқа үшінші тұлғаның мүлкі — оның жазбаша келісімімен. Бұл жағдайда кепілдегі мүліктің иесі бірлескен несие алушы болады және негізгі несие алушымен бірдей жауапкершілік көтереді
Екінші нұсқаны жиі жас отбасылар пайдаланады: олардың өз мүлкі жоқ, бірақ ата-анасы сатып алуға көмектесу үшін пәтерін кепілге қоюға дайын.
Несиенің қандай бөлігі кепілмен жабылуы керек
Несие берушілер әдетте қосымша кепілдің бағаланған құны несие сомасының кемінде 50%-ын құрауын талап етеді. Бұл барлық несие берушілерге ортақ қатаң сан емес — нақты пайыз банктің немесе МҚҰ-ның саясатына байланысты.
Мысалы: 25 млн ₸ тұратын пәтер сатып алып, жарнасыз өткіңіз келсе, қосымша кепіл кемінде 12,5 млн ₸-ге бағалануы керек.
Қосымша кепіл үшін қандай мүлік жарайды
Тұрғын үй мүлкіне қойылатын талаптар
Қосымша кепіл ретінде көбіне пәтер, жер учаскесі бар жеке үй, кейбір жағдайларда — қалған меншік иелері келіскенде меншік құқығындағы үлес қабылданады.
| Параметр | Әдеттегі талап |
|---|---|
| Заңды тазалық | Ауыртпалықтардың, тыйым салулардың, меншік құқығына дау-дамайдың болмауы |
| Техникалық жағдайы | Апатты емес, бұзуға жатпайтын |
| Салынған жылы | Көбіне ғимараттың жасына шектеу болады |
| Бағалау | Несие беруші аккредиттеген тәуелсіз бағалаушы жүргізеді |
| Сақтандыру | Әдетте несие мерзімі бойы міндетті |
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті кепілге қоюға бола ма
Формальды түрде — иә, бірақ барлық несие берушілер бұл схема бойынша коммерциялық объектілерді қабылдай бермейді. Кейбір банктер тек тұрғын үй мүлкімен шектеледі.
Ресімдеу қадамдары
- Алдын ала кеңес.Несие беруші табысты, кредиттік тарихты, кепілге қоюға болатын объектінің бар-жоғын бағалайды.
- Сатып алынатын мүлікті таңдау.Объект те банктің талаптарына сай болуы керек.
- Екі объектіні де тәуелсіз бағалау.Несие беруші аккредиттеген бағалаушыда.
- Келісімдерді жинау.Кепілдегі объект несие алушыға тиесілі болмаса, үшінші тұлғаның нотариалды келісімі ресімделеді.
- Келісімшартты бекіту.Несие шарты мен кепіл шарты бірден екі объектіге жасалады.
- Ауыртпалықты тіркеу.Екі объектіге де.
- Объектілерді сақтандыру.Кепілдің күшінде қалу шарты ретінде.
Процесс, орта есеппен, жарнасы бар қарапайым ипотекаға қарағанда ұзағырақ уақыт алады — бірден екі объектіні бағалау және ресімдеу қажеттілігіне байланысты.
Бұл қанша тұрады: бастапқы жарнасыз артық төлем
Жиі назардан тыс қалатын басты сәт: жарнаның болмауы сатып алу құнын төмендетпейді — керісінше, қарыз көлемін арттырады. Классикалық схемада сіз бірден 20% төлесеңіз, мұнда объектінің құнының барлық 100%-ын қарызға аласыз.
Барлық мерзім бойынша пайыздардың жалпы сомасы жоғарырақ болады, айлық төлем сол мерзімде жоғарырақ болады, әрі мұндай схемалар көбіне жоғарылатылған мөлшерлемемен қатар жүреді.
Осы схеманың артықшылықтары мен кемшіліктері
Артықшылықтары
- Бос ақшасы жоқ, бірақ мүлкі бар адамдар үшін сатып алу қолжетімді болады
- Жарна жинау үшін бірнеше жыл күтудің қажеті жоқ
- Туыстары қолма-қол ақша бермей-ақ көмектесе алады
Кемшіліктері
- Жалпы артық төлем жоғарырақ
- Бірден екі объект кепілде — екеуінен де айырылу қаупі
- Ресімдеу процесі ұзағырақ әрі күрделірек
Кепілді бағалау айналасындағы алаяқтық схемалары
Сатушымен немесе делдалмен келісе отырып, адал емес бағалаушы сатып алынатын объектінің бағаланған құнын әдейі асырып көрсетеді, оған жоқ бастапқы жарна сомасын «жасырып қояды».
Қосымша кепілі бар заңды схема әрдайым ашық: ресми түрде кепілге қойылған, ауыртпалығы тіркелген нақты екінші объект болады.
Мұндай несие кімге жарайды
Егер сізде немесе жақын туыстарыңызда ауыртпалықсыз бос мүлік болса, артық төлемнің жоғары болатынын түсінсеңіз, ал сатып алу қазір қажет болса — жарайды. Кепілге қоятын бос мүлік жоқ болса, баламаларды қарастырған жөн.
Бастапқы жарнасыз несиеге баламалар
- Бастапқы жарна мөлшері төмендетілген мемлекеттік бағдарламалар
- Ең аз жарнаны біртіндеп жинау — 20% орнына тіпті 5–10%
- Құрылыс кезеңінде құрылысшыдан бөліп төлеу
- Бар мүлікті жарна үшін қолма-қол ақша көзі ретінде кепілге қою